Du hast eine Wohnung und möchtest mit der Kurzzeitvermietung beginnen? Dann ist es wichtig, die Nutzungsart der Wohnung zu überprüfen und gegebenenfalls durch eine Nutzungsänderung zu ändern.
Vermutlich kommen dir jetzt viele Fragen auf, die ich auch regelmäßig in Foren lese:
- Was ist eine Nutzungsänderung überhaupt?
- Muss ich eine Nutzungsänderung für meine Ferienwohnung machen?
- Wo und wie beantrage ich die Nutzungsänderung?
- Auf was muss ich bei einer Nutzungsänderung achten?
- Was kostet eine Nutzungsänderung?
- Wie lange wartet man, bis die Nutzungsänderung durch ist?
Damit auch du mit der Kurzzeitvermietung deiner Unterkunft – egal ob Ferienwohnung oder Ferienhaus – durchstarten kannst, erkläre ich dir das Wichtigste rund um die Nutzungsänderung und gebe dir wertvolle Tipps mit an die Hand.
💡Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels basieren auf eigenen Recherchen und Erfahrungen in der Kurzzeitvermietung. Dieser Artikel stellt in keiner Art und Weise eine rechtliche oder behördliche Beratung dar.
Was ist eine Nutzungsänderung?
Der Ursprung des Begriffs „Nutzungsänderung“ stammt aus dem Baurecht. Eine Nutzungsänderung bezieht sich typischerweise auf eine Änderung oder Modifikation in der Art und Weise, wie eine bestimmte Immobilie verwendet wird.
Kurz und einfach zusammengefasst: Die Nutzungsänderung ist die Änderung einer bestehenden Nutzungsart eines Gebäudes, Wohnung oder Grundstücks in eine andere Nutzungsart.
Ein allgemeines Beispiel: Eine Nutzungsänderung ist notwendig, wenn ein normales Wohnhaus („Wohnraum“) in ein Geschäft oder Büroräume („gewerbliche Fläche“) umgewandelt wird.
Ein Kurzzeitvermietungs Beispiel: Du möchtest eine bisher normal vermietete Wohnung („Wohnraum“) in eine Ferienwohnung („Ferienwohnraum“) verwandeln.
Um die Nutzungsart von Wohnraum in Ferienwohnraum zu ändern, ist mittlerweile auf Grund der unterschiedlichen Anforderungen eine baurechtliche Nutzungsänderung notwendig.
💡Hinweis Zweckentfremdung: Bevor du überhaupt eine Nutzungsänderung beantragst, empfehle ich dir sicherzustellen, dass in deiner Stadt kein Zweckentfremdungsverbot besteht. In Städten mit Zweckentfremdungsverbot darf Wohnraum nicht in Ferienwohnraum umgeändert werden.
Wann ist eine Nutzungsänderung in der Kurzzeitvermietung notwendig?
Eine Immobilie hat in der Baugenehmigung eine Nutzungsart definiert. In der Regel unterscheidet man die Nutzungsarten in zwei übergeordnete Gruppen:
- Private Nutzung
- Gewerbliche Nutzung
Zu der jeweiligen übergeordneten Nutzungsart gibt es weitere untergeordnete Nutzungsarten. Im Beispiel Gewerbliche Nutzung zum Beispiel:
- Handelsimmobilien
- Büroimmobilien
- Fabrikimmobilien
Steht in der Baugenehmigung nicht die korrekte Nutzungsart für die Kurzzeitvermietung, ist eine Nutzungsänderung der Immobilie notwendig. Welche Nutzungsart konkret für die Vermietung von Ferienwohnungen notwendig ist, unterscheidet sich je nach Anforderungen der Länder.
📌 Mein Tipp: Du merkst das Thema ist komplex. Melde dich daher bei deinem zuständigen Bauamt und frage nach, ob für deine Immobilie eine Nutzungsänderung notwendig ist.
Nutzungsänderung beantragen
Wo beantrage ich sie?
Die Frage lässt sich leider nicht pauschal beantworten. In der Regel beantragst du die Nutzungsänderungen bei deiner zuständigen Baubehörde oder Bauaufsichtsbehörde. Je nach Standort und örtlichen Vorschriften kann es zu Abweichungen kommen.
Erkundige dich am besten direkt bei deiner zuständigen Baubehörde, ob du dort die Nutzungsänderung beantragen kannst. Wenn ja, lasse dir auch direkt notwendige Antragsformular zusenden.
💡Hinweis Zweckentfremdung: Je nach Standort gibt es Zweckentfremdungsverbote, die die Kurzzeitvermietung von Wohnraum untersagen. Sollte dies in deiner Stadt der Fall sein, ist ein weiterer Antrag bei der zuständigen Gemeinde notwendig.
Wie beantrage ich sie?
In der Regel gibt es einen einheitlichen Ablauf, um die Nutzungsänderung von Wohnraum in eine Ferienwohnung zu beantragen.
Finde heraus, welche Stelle in deiner Region für Bau- und Nutzungsfragen zuständig ist. In der Regel ist es es das städtische Bauamt.
Bevor du den Antrag stellst, solltest du die spezifischen Anforderungen für Nutzungsänderungen in deiner Region bei deinem Ansprechpartner der zuständigen Behörde anfragen. Das kann Informationen zu erforderlichen Dokumenten, Gebühren und Genehmigungsverfahren umfassen.
In der Regel besteht dein Antrag aus einem Formular, welches du von der Behörde erhältst, sowie verschiedenen angeforderten Dokumenten. Vervollständige alle Unterlagen und reiche sie bei der zuständigen Behörde ein.
Nach ausführlicher Prüfung, erhältst du dann (im Best Case) die offizielle Genehmigung für die Nutzungsänderung
Beginne so früh wie möglich mit dem Beantragen deiner Nutzungsänderung und schiebe das Thema nicht vor dir her. Der Prozess kann einige Zeit in Anspruch nehmen.
📌 Mein Tipp: Nimm die Hilfe durch einen lokalen Architekten in Anspruch. Diese kennen in der Regel die lokalen Anforderungen und unterstützen dich bei der Erstellung der notwendigen Dokumente. So kann quasi nichts schief gehen.
Welche Unterlagen benötige ich für eine Nutzungsänderung?
Möchtest du eine privat genutzte Wohnung in eine Ferienunterkunft umnutzen, benötigst du dafür einige Unterlagen. In der Regel wirst du die nachfolgenden Unterlagen benötigen:
- Antragsformular, welches du von deiner zuständigen Behörde erhältst
- Lageplan deiner Immobilie
- Bauzeichnungen mit Eintragungen
- Wohn- sowie Nutzflächenberechnung
- Nachweis von Stellplätzen für den Mehrbedarf
- Betriebsbeschreibung
- Bei baulichen Ändeurngen: Baubeschreibung und voraussichtlichen Kosten
- Je nach Standort: Verschiedene Gutachten
Die genauen Anforderungen erfährst du direkt von deiner zuständigen Behörde. Verlasse dich hier nicht blind auf Informationen, die du im Internet findest, sondern nimm direkt Kontakt zu deiner zuständigen Behörde auf.
Wie lange dauert die Bearbeitung der Nutzungsänderung?
Leider lässt sich auch diese Frage nicht pauschal beantworten. Ich habe bereits von Extremfällen in beide Richtungen gehört, bei denen den Kurzzeitvermietern die Genehmigungen innerhalb von 4 Wochen oder auch mehreren Monaten vorlag.
📌 Mein Tipp: Stelle den Antrag auf Nutzungsänderung so früh wie möglich, um Umsatzeinbußen sowie Mehrkosten durch fehlende Nutzungsänderung zu vermeiden.
Was kostet eine Nutzungsänderung für Ferienwohnungen?
Ich wiederhole mich nicht gerne, aber auch diese Frage kann nicht pauschal beantwortet werden. Die Kosten setzen sich aus verschiedenen Faktoren zusammen und sind von Ferienwohnung zu Ferienwohnung unterschiedlich. Du kannst mit einer drei- bis vierstelligen Summe für die Gesamtkosten rechnen.
💡Hinweis bei Ablehnung: Du musst die Kosten in jedem Fall tragen. Das heißt, auch wenn dein Antrag abgelehnt wird, musst du die Kosten für den Antrag übernehmen. Informiere dich also vor Antragsstellung ausgiebig über die Situation an deinem Standort.
Welche Konsequenzen hat eine fehlende Nutzungsänderung?
Wenn die zuständige Behörde Erkenntnis über ein Ferienhaus oder Ferienwohnung ohne korrekte Nutzung erhält, kann das für verschiedene Folgen haben:
- Sofortige Unterbindung der Kurzzeitvermietung
- Untersagen des Umbaus: Entweder muss der Umbau direkt gestoppt oder sogar die getätigten Umbauarbeiten wieder rückgängig gemacht werden
- Bußgelder oder Strafen
- Versicherungsschutz der Immobilie entfällt
📌 Mein Tipp: Vermiete niemals eine Unterkunft als Ferienwohnung oder Ferienhaus ohne Nutzungsänderung. Dein Airbnb Business kann von einen auf den andern Tag unterbunden werden und dich viel Geld kosten.
Welche baulichen Änderungen muss ich für eine Nutzungsänderung vornehmen?
Die Anforderungen sind abhängig vom IST-Zustand deiner Immobilie, von deinem Ziel sowie den örtlichen Gesetzen ab.
In den meisten Fällen gibt es Ansprüche an die sanitären Anlagen deiner FeWo und zusätzlich müssen ausreichend Stellplätze vorhanden sein. Außerdem müssen im Rahmen einer Nutzungsänderung Brand- sowie Schallschutz Maßnahmen getroffen werden.
Was kann ich tun, wenn der Antrag abgelehnt wird?
Erst einmal: Lass den Kopf nicht hängen.
Gegen einen abgelehnten Bescheid kannst du mit einem Rechtsanwalt Widerspruch einlegen. Wie hoch hier deine Erfolgschancen sind, kann dir niemand genau sagen. Zusätzlich kann sich dieser Prozess über eine sehr lange Zeit ziehen und gleichzeitig viel Geld kosten.
Daher empfehle ich dir den direkten Kontakt zu deiner zuständigen Baubehörde aufzunehmen. Frage nach, was du tun kannst um eine Nutzungsänderung genehmigt zu bekommen. Mit Kommunikation lässt sich in der Regel immer eine Lösung finden!
Gibt es Anbieter, die mich bei der Nutzungsänderung unterstützen?
Ja, es gibt verschiedene Anbieter, die dich bei deinem Antrag auf Nutzungsänderung unterstützen können.
Aus der Community gibt es viele positive Stimmen zu dem Unternehmen „Nutzuu GmbH“ von nutzungsänderung.de. Der Anbieter hat verschiedene Tarife abhängig von der Größe der Unterkunft und unterstützt dich ganzheitlich bei deinem Antrag.
Fazit zur Nutzungsänderung von Ferienwohnungen
Eine Nutzungsänderung ist in der Regel zwingend notwendig, um ein legales Kurzzeitvermietungs Business zu führen und hohe Bußgelder zu vermeiden.
Informiere dich vorab bei deiner zuständigen Baubehörde, ob bei deiner Immobilie eine Nutzungsänderung durchgeführt werden kann. Wenn ja, empfehle ich dir professionelle Hilfe durch zum Beispiel einen lokalen Architekten in Anspruch zu nehmen. Gemeinsam erstellt ihr alle notwendigen Dokumente und reicht diese ein.
Kümmere dich auf jeden Fall rechtzeitig um deinen Antrag. Die Bearbeitung dessen kann einige Wochen bis Monate in Anspruch nehmen.
Mit Geduld, vollständigen Unterlagen, den richtigen Partnern und Kommunikation schaffst es auch du, dass dein Antrag auf Nutzungsänderung genehmigt wird.
Hast du bereits einen Antrag auf Nutzungsänderung gemacht? Erzähl mir von deinen Erfahrungen!
